Τεράστιο πρόστιμο σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές Airbnb – Ποιοι είναι στο στόχαστρο
Μάκης Κεφαλάς
1 minute read
Airbnb: Πολύ μεγάλα θα είναι τα πρόστιμα για μερίδα ιδιοκτητών και διαχειριστών των Airbnb που δεν ακολουθούν τις εντολές του κράτους.
Βαρύς θα πέσει ο πέλεκυς της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, πάνω στους ιδιοκτήτες ακινήτων τύπου Airbnb, που αποφεύγουν, παρά τις οχλήσεις και τις προειδοποιήσεις, να δηλώσουν τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις σχετικές πλατφόρμες.
Το πρόστιμο που τους περιμένει, όπως και τους τους ιδιοκτήτες που έχουν δηλώσει λανθασμένα στοιχεία στα ακίνητά τους και δεν προβαίνουν σε διορθώσεις, θα είναι 5.000 ευρώ. Διόλου ευκαταφρόνητο ποσό το οποίο, μάλιστα, θα συνδυάζεται με διαγραφή του ακινήτου τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Όπως έκανε γνωστό η ΑΑΔΕ, εντός των επόμενων εβδομάδων, οι πλατφόρμες που συνεργάζονται μ’ αυτή, θα αποστείλουν ενημερωτικά σημειώματα στους ιδιοκτήτες ή διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb, που έχουν εντοπιστεί να μην έχουν προβεί στη απαραίτητη υποβολή στοιχείων ή έχουν δηλώσει λανθασμένα στοιχεία.
Μέσω των σημειωμάτων, η ΑΑΔΕ θα καλείς τους «απείθαρχους» να συμμορφωθούν, διότι σε αντίθετη περίπτωση, θα κληθούν το Σεπτέμβριο να πληρώσουν το «βαρύ» πρόστιμο των 5.000 ευρώ.
Airbnb: Πρωτιά για την Ελλάδα
Η πανδημία βοήθησε πολύ τη βραχυχρόνια μίσθωση (πλατφόρμες τύπου Airbnb) στην Ελλάδα, γεγονός που το εκμεταλλεύτηκε και η εγχώρια αγορά σημειώνοντας σημαντική ανάπτυξη, όπως αυτό έγινε γνωστό στο πλαίσιο των εργασιών του 4ου BnB Greece Conference 2022 που λαμβάνει χώρα σε κεντρικό ξενοδοχείο της Αθήνας.
Ειδικότερα, ο Simon Lehmann από την εταιρία Ajl Atellier (εταιρία που ασχολείται βραχυχρόνιες μισθώσεις, δήλωσε ότι μέσα σε δύο χρόνια (2020 – 2021) αυτά της πανδημίας υπερδιπλασιάστηκε ο αριθμός των ανθρώπων οι οποίοι έκαναν κράτηση σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η Ελλάδα, μάλιστα, ήδη έχει τα πρωτεία στον ρυθμό ζήτησης στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης για την φετινό καλοκαίρι (Ιούνιο – Σεπτέμβριο).
Airbnb: Πρωτιά για την Ελλάδα στην Ευρώπη σε ζήτηση
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρίας ερευνών Airdna, που καταγράφηκαν τον Μάρτιο του 2022, η Ελλάδα καταγράφει αύξηση της ζήτησης κατά 232% σε σχέση με το 2021. Η Ελλάδα είναι πρώτη στους ρυθμούς ζήτησης ξεπερνώντας την Πορτογαλία που είναι δεύτερη με 196%, και την Κροατία, που είναι τρίτη και σημειώνει αύξηση της ζήτησης κατά 151%.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η Ιταλία, η Αυστρία, Νορβηγία και η Ισπανία ακολουθούν στην τέταρτη, πέμπτη, έκτη και έβδομη θέση αντίστοιχα. Εστιάζοντας στα αυξημένα ποσοστά ταξιδιωτών οι οποίοι θα κατευθυνθούν σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο Simon Lehman επεσήμανε πως πρόκειται και για τουρίστες, οι οποίοι για πρώτη φορά θα επιλέξουν αντί για ξενοδοχεία, τα εν λόγω καταλύματα φέτος.
Στο ίδιο μήκος κύματος και η Martha Wilson, από την εταιρία ερευνών Airdna σημείωσε ότι η Ελλάδα κινήθηκε με σημαντικούς ρυθμούς ανάκαμψης όσον αφορά στη ζήτηση από τον Οκτώβριο του 2021 έως τον Φεβρουάριο του 2022, ξεπερνώντας ακόμη και τους ρυθμούς της Ευρώπης, πάντα σε ό,τι αφορά τη ζήτηση. Συγκεκριμένα η Ελλάδα το εξεταζόμενο διάστημα έτρεξε με 11,7%, ενώ η Ευρώπη κινήθηκε στο 2,6%.
Στο μεταξύ και στη βραχυχρόνια μίσθωση παρατηρείται το φαινόμενο της εποχικότητας του ελληνικού τουρισμού, καθώς τα 2/3 της ζήτησης καταγράφεται στο διάστημα Ιουνίου – Σεπτεμβρίου. Να τονιστεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση το 2021 ανέκτησε το 94,4% του συνολικού εισοδήματος των ελληνικών βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε σχέση με το 2019, πάντα σύμφωνα με τα στοιχεία της Airdna. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωση της Ελλάδας το 2019 ήταν 1,4 δισ. ευρώ, το 2020 έπεσαν στα 790 εκατομμύρια και το 2021 πήγαν στα 1,33 δισ. ευρώ, όπως μεταδίδει το ΑΠΕ-ΜΠΕ.
Airbnb: Περισσότερα έσοδα και για το κράτος
Τετραπλασιάστηκαν τα φορολογικά έσοδα για το ελληνικό δημόσιο, από τα καταλύματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όταν έγινε πράξη η θεσμοθέτηση του Αριθμού Μητρώου των Ακινήτων στα εν λόγω καταλύματα, όπως τόνισαν στελέχη της ΑΑΔΕ από το βήμα του 4ου συνεδρίου BNB για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Από το 2018 που για πρώτη φορά έγινε πράξη το μητρώο στα καταλύματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως τονίστηκε, τα έσοδα τετραπλασιάστηκαν.
Μάλιστα για όσους ακόμα δεν έχουν αναρτήσει το ΑΜΑ στις πλατφόρμες, όπου γίνονται οι κρατήσεις ή έχουν κάνει κάποιο λάθος και δεν το έχουν διορθώσει, από τον Σεπτέμβριο θα έλθουν πρόστιμα που φτάνουν και τα 5.000 ευρώ, όπως προειδοποίησαν, ο Απόστολος Μπούτος (σύμβουλος διοικητή ΑΑΔΕ) και Άγγελος Κούρος (προϊστάμενος αυτοτελούς τμήματος συντονισμού μεταρρυθμιστικών δράσεων και επικοινωνίας της ΑΑΔΕ).
Το επόμενο διάστημα, όπως τονίστηκε οι πλατφόρμες που συνεργάζονται με την ΑΑΔΕ, θα στείλουν τα ενημερωτικά σημειώματα στους παραβάτες και αν δεν συμμορφωθούν, θα πληρώσουν το πρόστιμα και την ίδια στιγμή η πλατφόρμα θα τους διαγράφει, όπως τόνισαν τα στελέχη της ΑΑΔΕ.
Σε ερώτηση για το πώς βλέπει η ΑΑΔΕ αιτήματα του κλάδου των ξενοδόχων, αναφορικά με τη λειτουργία των καταλυμάτων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι εκπρόσωποι της ΑΑΔΕ επεσήμαναν ότι δεν μπορούν να πάρουν θέση, καθώς ανοίγονται και θέματα οικιστικής ανάπτυξης, ασφάλειας κλπ, που δεν μπορούν να απαντηθούν από τις φορολογικές αρχές.
Σε κάθε περίπτωση τονίστηκε ότι με την ύπαρξη του μητρώου καταλύματος, μπόρεσε ένα μεγάλο μέρος της μαύρης οικονομίας να έλθει στην επιφάνεια και να φορολογηθεί.
Συμφέρει βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση;
Τι συμφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες των λεγόμενων επενδυτικών ακινήτων, που έχουν, δηλαδή, αποκτηθεί με στόχο την άντληση εσόδων; Η βραχυχρόνια, κυρίως μέσω Airbnb ή η μακροχρόνια ενοικίαση; Η απάντηση, πριν από μερικά χρόνια, θα ήθελε οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις να είναι μακράν οι πιο συμφέρουσες έναντι των παραδοσιακών μισθωτηρίων.
Ωστόσο, τα δεδομένα έχουν αλλάξει άρδην με αποτέλεσμα οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις να είναι πιο αποδοτικές για τους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με ανάλυση.
Τι συμφέρει περισσότερο τους ιδιοκτήτες των λεγόμενων επενδυτικών ακινήτων, που έχουν, δηλαδή, αποκτηθεί με στόχο την άντληση εσόδων; Η βραχυχρόνια, κυρίως μέσω Airbnb ή η μακροχρόνια ενοικίαση; Η απάντηση, πριν από μερικά χρόνια, θα ήθελε οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις να είναι μακράν οι πιο συμφέρουσες έναντι των παραδοσιακών μισθωτηρίων.
Ωστόσο, τα δεδομένα έχουν αλλάξει άρδην με αποτέλεσμα οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις να είναι πιο αποδοτικές για τους ιδιοκτήτες, σύμφωνα με ανάλυση της εταιρείας ακινήτων Tranio.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρείας που έχει υλοποιήσει σημαντικές επενδύσεις στο ελληνικό real estate, κατά τη διάρκεια της κρίσης στην Ελλάδα μέχρι το 2020, πολλοί Έλληνες άρχισαν να νοικιάζουν τα σπίτια τους για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις προσπαθώντας να επωφεληθούν από τον τουρισμό.
Έτσι, το απόθεμα των ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκε, την ώρα που η ζήτηση αυξάνεται. Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι περισσότεροι ξένοι φοιτητές και μετανάστες μετακομίζουν στην Αθήνα, το πραγματικό εισόδημα αυξήθηκε κατά 5% το 2021 και ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά αναζητούν στέγη να ενοικιάσουν.
Με τα δεδομένα αυτά η εταιρεία -έχει αποκτήσει και ανακαινίσει μεγάλο αριθμό κτιρίων σε όλη την Αθήνα- λαμβάνει ως μέτρο σύγκρισης τρία διαμερίσματα, επιφάνειας 40-45 τ.μ. καθένα, που έχει αγοράσει ξένος επενδυτής προς 280 χιλ. ευρώ συνολικά.
Τα συγκεκριμένα διαμερίσματα, που βρίσκονται σε μη τουριστική τοποθεσία, κοντά σε δύο σταθμούς του μετρό και σε εγγύτητα από το κέντρο της Αθήνας, μισθώνονται σε μακροχρόνια βάση, κατά μέσο όρο, προς 420 ευρώ το καθένα.
Πόσο είναι το μέσο ετήσιο ενοίκιο, ανά ημέρα, ενός διαμερίσματος σε μία πιο τουριστική περιοχή; Διαμορφώνεται σε 54 ευρώ, σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρίας και σε συνάρτηση με τα στοιχεία πληρότητας των διαμερισμάτων Airbnb.
Τα τρία διαμερίσματα της εταιρείας ενοικιάζονται για ολόκληρο το χρόνο, μέσω (ετήσιων) μισθωτηρίων συμβολαίων που ανανεώνονται, αποφέροντας ετήσιο εισόδημα 5.040 ευρώ ή 15.120 ευρώ την τριετία. Δεδομένου ότι τα τρία ακίνητα αγοράστηκαν προς 280.000 ευρώ, η ακαθάριστη απόδοση τοποθετείται στο 5,4%.
Τι ισχύει για διαμερίσματα αντίστοιχων χαρακτηριστικών σε τουριστικές που μισθώνονται μέσω Airbnb κατά μέσο όρο για 20 ημέρες το μήνα; Βάσει των στοιχείων της εξειδικευμένης πλατφόρμας AirDNA, αυτά εμφανίζουν ποσοστό πληρότητας 63%. Έτσι, αποφέρουν ετησίως το ποσό των 12.111 ευρώ (€54x 365 ημ. x 63%) ή των 36.333 ευρώ στην τριετία, με την ακαθάριστη απόδοση να ανέρχεται σε 13%.
Φαινομενικά, ως εξηγούν οι αναλυτές, υπερισχύουν τα Airbnb. Ωστόσο, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι ζημιές του εξοπλισμού είναι συχνότερες και βαρύτερες στα ακίνητα που ενοικιάζονται βραχυχρόνια (π.χ. καπνίζουν στο εσωτερικό), σε σχέση με τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις όπου οι χρήστες είναι πιο προσεκτικοί, η αναλογία αλλάζει.
Επίσης, οι πλατφόρμες κρατήσεων λαμβάνουν ως προμήθεια το 15% του ενοικίου, ενώ 25% είναι η προμήθεια για τη διαχείριση του ακινήτου από εξειδικευμένες εταιρίες. Υπολογίζεται ακόμη ότι 35 ευρώ κοστίζουν οι υπηρεσίες καθαρισμού, ενώ ο λογαριασμός ρεύματος τοποθετείται σε 100-120 ευρώ για διαμέρισμα 40-45 τ.μ.
Βάσει των παραπάνω ποσών, προ φόρων η απόδοση μειώνεται σε 5,9% και 5% για βραχυπρόθεσμες και μακροχρόνιες ενοικιάσεις αντίστοιχα. Ωστόσο, εάν αφαιρεθεί ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος επί των μισθώσεων και χωρίς να συνυπολογιστούν οι δαπάνες καθαριότητας, το μέγεθος αυτό αλλάζει πλήρως και περιορίζεται στο 1,8% και 3,2% για τα ακίνητα Airbnb και τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις αντίστοιχα.
newsme.gr
About the Author
Μιχάλης Βρεττός 
