Ποιοι είναι οι δυο «βαθμοί δυσκολίας» – Γιατί παρασύρθηκαν προς τα πάνω οι τιμές παντού
Παρά το υψηλό ενδιαφέρον που παρατηρείται, οι υποψήφιοι δανειολήπτες στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου ΙI» αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εύρεση κατάλληλου ακινήτου στη Θεσσαλονίκη. Η πραγματικότητα που διαπιστώνουν πολλοί ενδιαφερόμενοι που ξεκινούν τη διαδικασία είναι ότι υπάρχει έλλειψη ακινήτων που να πληρούν τις προδιαγραφές και κυρίως σπίτια που είναι κατάλληλα για να στεγάσουν οικογένειες. Οι «βαθμοί δυσκολίας» στην όλη διαδικασία είναι δύο, σύμφωνα με τους ανθρώπους της αγοράς, αφενός το κόστος των ακινήτων και αφετέρου οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είναι ιδιαίτερα πρόθυμοι να μπουν στην εν λόγω διαδικασία.
Το μεγάλο ενδιαφέρον των πολιτών για αγορά στέγης φάνηκε ήδη από τις πρώτες ώρες που «άνοιξε» το πρόγραμμα και ήδη οι αιτήσεις επιλεξιμότητας έχουν φτάσει τις δεκάδες χιλιάδες, με το πρόγραμμα να αφορά περίπου 20.000-22.000 ωφελούμενους για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Κάθε κυβερνητική απόφαση αυτού του είδους είναι ευπρόσδεκτη, ανεξάρτητα αν έχει λάθη ή κενά επί της διαδικασίας, όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης, που καταγράφουν το ενδιαφέρον των πολιτών, όπως αντίστοιχα είχε συμβεί και στο πρόγραμμα «Σπίτι μου I».
Δύσκολα υλοποιήσιμο στη Θεσσαλονίκη
«Το θέμα είναι ότι στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ δύσκολο να βρεις ένα σπίτι που να πληροί τα κριτήρια αυτά και να ικανοποιεί τις ανάγκες στέγασης μιας οικογένειας», όπως λέει χαρακτηριστικά μιλώντας στο «ΤyposThes» ο κ. Αθανάσιος Τσουλκανάκης, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, επισημαίνοντας την αύξηση των τιμών που έχει σημειωθεί. Εξάλλου και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων φαίνεται ότι δεν πείθονται εύκολα να «βάλουν» το ακίνητό τους στο συγκεκριμένο πρόγραμμα αντί να το πουλήσουν είτε με μετρητά, ως πρώτη επιλογή, είτε με κάποιο κανονικό δάνειο που «τρέχει» σαφώς πιο γρήγορα, ως δεύτερη επιλογή.
Για να βρει μια οικογένεια ένα καλό σπίτι στη Θεσσαλονίκη αυτό πρέπει να είναι περίπου 100 τ.μ. καθαρά κάτι που είναι δύσκολο να βρεθεί στην τιμή που το θέλουν. «Πολύ δύσκολα βρίσκεις σπίτι με 1700-1800 ευρώ το τ.μ. για να «κουμπώσει» στο πρόγραμμα, όπως μας λέει ο κ. Τσουλκανάκης, και να είναι παράλληλα σε μια καλή κατάσταση, ώστε να μη χρειαστούν έξτρα χρήματα για να το “συνεφέρεις”.
Ο ίδιος εκτιμά ότι εντός Θεσσαλονίκης το πρόγραμμα είναι δύσκολα υλοποιήσιμο και εκφράζει την άποψη ότι ίσως θα έπρεπε να υπάρχει μια γεωγραφική κατανομή των δανείων καθώς «δεν γίνεται με το ίδιο ποσό να πάρεις το ίδιο σπίτι στη Θεσσαλονίκη, στην Αθήνα και στην Άρτα για παράδειγμα». Δεν είναι δίκαιο για όσους ζουν σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη να έχουν τους ίδιους κανόνες σε διαφορετικές αγορές. Θα έπρεπε ίσως να κατηγοριοποιήσουμε τις περιοχές, όπως επισημαίνει.
Να κοιτούν και εκτός Θεσσαλονίκης
Σε ό,τι αφορά τώρα τη Θεσσαλονίκη, ο κ. Τσουλκανάκης αναφέρει ότι ο ίδιος προσωπικά συμβουλεύει τους ενδιαφερόμενους να κοιτάξουν εκτός Θεσσαλονίκης.
Κι αυτό γιατί ένα άλλο ζήτημα που προκύπτει στη διαδικασία, αφορά την εκτίμηση της τράπεζας για ένα ακίνητο. Μπορεί δηλαδή ο εκτιμητής της τράπεζας να μην εκτιμήσει το σπίτι με το ίδιο ποσό που θα το έχει εκτιμήσει ο πωλητής, ο μεσίτης και όλοι οι συμβαλλόμενοι, αλλά χαμηλότερα, με αποτέλεσμα να πρέπει το υπόλοιπο ποσό να μπει από την «τσέπη» του υποψήφιου αγοραστή. Οι περισσότεροι όμως δεν έχουν το κεφάλαιο και την οικονομική ευκολία ώστε να μπορούν να βάλουν από την «τσέπη» τους. Υπενθυμίζεται ότι το ανώτατο ποσό δανείου που χορηγείται είναι 190.000 ευρώ. Το δάνειο καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στο συμβόλαιο αγοράς. Το τυχόν υπολειπόμενο τίμημα θα καλύπτεται από ίδιους πόρους του αγοραστή. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι αν η αξία του ακινήτου είναι 200.000 ευρώ, το μέγιστο ποσό δανείου θα είναι 180.000 ευρώ (90% της αξίας).
Ο δανειολήπτης τότε θα πρέπει να καταβάλει τουλάχιστον 20.000 ευρώ από δικούς του πόρους. Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος είναι 2 δισεκατομμύρια ευρώ.
«Για να πάρουν πιο ρεαλιστικές εκτιμήσεις, πιο πολλά τετραγωνικά μέτρα και να είναι πιο ομαλή η διαδικασία, η γνώμη η δική μου, με όλη τη γνώση που έχουμε και από το προηγούμενο πρόγραμμα, το «Σπίτι μου Ι», είναι να βγουν εκτός Θεσσαλονίκης και να προσπαθήσουν να βρουν σπίτι για π.χ. στους Ταγαράδες, στο Ρύσιο, στην Καρδία, στην Περαία κλπ σε περιοχές που θα πάρουν και νορμαλ τιμές και τετραγωνικά. Πρόκειται για περιοχές που τα πράγματα δεν έχουν ακόμη «ξεφύγει» σε τιμές, όπως για παράδειγμα έγινε στη Θέρμη, η οποία ήταν μέσα στις επιλογές στο προηγούμενο πρόγραμμα αλλά πλέον και εκεί οι τιμές έχουν ανέβει πολύ.
«Ξέφυγαν» οι τιμές παντού – Πρόβλημα αν δεν αυτοδιορθωθεί η αγορά
«Αν δεν αυτοδιορθωθεί η αγορά θα υπάρξει πρόβλημα και ήδη εμφανίστηκε πρόβλημα σε αρκετά σημεία της πόλης», επισημαίνει εξάλλου ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών ερωτηθείς για τις εκτιμήσεις για την αγορά ακινήτων το 2025. Οι τιμές παρασύρθηκαν παντού, όμως χρειάζονται διορθώσεις.
«Αυτήν την στιγμή οι τιμές ακινήτων στην χώρα είναι υψηλές, αυτό το αποδεχόμαστε.
Αν κάποια στιγμή δεν αυτοδιορθωθεί η αγορά θα υπάρξει πρόβλημα. Ήδη εμφανίστηκε πρόβλημα σε αρκετά σημεία της πόλης. Οι τιμές παρασύρθηκαν από κάποιους συγκεκριμένους λόγους παντού, όμως αυτό δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Δεν μπορεί να αυξήθηκε τόσο πολύ ένα διαμέρισμα στη Χαριλάου για παράδειγμα, επειδή αυξήθηκε αντίστοιχα η τιμή στο κέντρο. Δεν μπορεί για ένα διαμέρισμα που βρίσκεται 1.500 μέτρα από το μετρό, ο ιδιοκτήτης να αύξησε τόσο την οικονομική απαίτηση επειδή σε κάποιο άλλο διαμέρισμα, που βρίσκεται στα 50 μέτρα από το μετρό, όντως αυξήθηκε πολύ η τιμή του.
Έως ένα βαθμό η άνοδος των τιμών σε κάποια συγκεκριμένα σημεία ενδιαφέροντος, για κάποιους συγκεκριμένους λόγους δικαιολογείται και γίνεται κατανοητή, αλλά αυτό συμπαρέσυρε τα πάντα, τόσο ενοίκια όσο και τιμές πώλησης, όπως επισημαίνουν οι γνωρίζοντες,. Ενδεικτικό ότι και σε περιοχές όπως το Ρετζίκι και τα Πεύκα υπάρχουν σπίτια τριών δωματίων με το ζητούμενο ενοίκιο στα 700-800 ευρώ.
«Πάγωσε» το ενδιαφέρον των μικροαγοραστών
Χρειάζονται διορθώσεις σε κάποια σημεία γιατί αυτήν την στιγμή παρατηρείται το φαινόμενο οι μικροαγοραστές του εξωτερικού, που ενδιαφέρονταν για σπίτια από 150.000 έως 300.000 ευρώ είτε επενδυτικά είτε για ιδιοκατοίκηση και οι οποίοι ήταν πολλοί από τα Σκόπια, από την Τουρκία ή τη Βουλγαρία να έχουν «παγώσει» το ενδιαφέρον τους για τη Θεσσαλονίκη.
Στην ίδια κατηγορία, «παγωμένο» είναι το ενδιαφέρον και από γονείς φοιτητών από πόλεις εκτός Θεσσαλονίκης, από γειτονικούς νομούς, που σε άλλες περιπτώσεις θα προχωρούσαν σε αγορά φοιτητικής κατοικίας. Είναι κάτι που ήδη άρχισε να φαίνεται και το φανερώνουν τα νούμερα, όπως λέει ο κ. Τσουλκανάκης. Είναι μεγάλη η πτώση από αυτήν την κατηγορία αγοραστών, που πλέον έχουν φτάσει στο σημείο να λένε ότι καλύτερα να νοικιάζουν ακριβά αλλά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα –όσο διαρκεί η φοίτηση- παρά να αγοράσουν στις υπάρχουσες τιμές.
Οι δύο αυτές κατηγορίες ήταν μια μόνιμη «ροή» δουλειάς, ωστόσο αυτήν την στιγμή υπάρχει «πάγωμα» καθώς δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις ζητούμενες τιμές. Έτσι, είτε περιμένουν να διορθωθούν, είτε στρέφουν το ενδιαφέρον τους σε άλλες πόλεις.
Όσο για το αν και πότε θα γίνει αυτή η διόρθωση της αγορά ο κ. Τσουλκανάκης τονίζει ότι η αγορά έχει πολύ συγκεκριμένους κανόνες. Αν υπάρχει διαθέσιμο προϊόν το οποίο δεν διατίθεται, η αγορά πρέπει να διορθωθεί μόνη της. Το να γεμίζει απόθεμα είτε από καινούργια είτε από ανακαινισμένα είτε από ιδιώτες που πουλάνε από ανάγκη δεν έχει νόημα.
Εξάλλου, όπως τονίζει «όταν βγαίνει ένα ακίνητο σε καλή, νορμάλ τιμή μπορεί να πουληθεί ακόμη και την ίδια ημέρα» γιατί ο πελάτης ξέρει ότι η τιμή είναι σωστή.
Πηγή:typosthes.gr
About the Author
