Οι Βρυξέλλες περνούν από την καταγραφή στη ρύθμιση: το νέο Affordable Housing Act δίνει σε κυβερνήσεις, περιφέρειες και δήμους ισχυρότερο νομικό πλαίσιο για πλαφόν και περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου αποδεικνύεται στεγαστική πίεση. Για Αθήνα, νησιά και τουριστικές περιοχές, το ευρωπαϊκό πλαίσιο μπορεί να αλλάξει τους κανόνες του real estate — χωρίς, όμως, να σημαίνει γενική απαγόρευση του Airbnb
Η στεγαστική κρίση αλλάζει πλέον την ευρωπαϊκή πολιτική απέναντι στο Airbnb.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προχωρά σε ένα νέο θεσμικό πλαίσιο που φιλοδοξεί να δώσει στις εθνικές και τοπικές αρχές πολύ μεγαλύτερη δυνατότητα παρέμβασης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όταν αυτές συνδέονται αποδεδειγμένα με έλλειψη κατοικιών και εκτόξευση του κόστους στέγασης.
Δεν πρόκειται για πανευρωπαϊκή απαγόρευση του Airbnb.
Πρόκειται όμως για κάτι που μπορεί να αποδειχθεί πολύ σημαντικότερο στην πράξη: ένα ευρωπαϊκό νομικό «οπλοστάσιο» που θα επιτρέπει σε πόλεις και κυβερνήσεις να επιβάλλουν στοχευμένους περιορισμούς χωρίς να βρίσκονται διαρκώς αντιμέτωπες με την αβεβαιότητα για το κατά πόσο οι παρεμβάσεις τους συμβαδίζουν με το ευρωπαϊκό δίκαιο.
Η Ευρώπη παραδέχεται πλέον ότι υπάρχει στεγαστική κρίση
Οι αριθμοί εξηγούν τη στροφή.
Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, από το 2013 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ έχουν αυξηθεί περισσότερο από 60%, ενώ τα ενοίκια περίπου 20%.
Την ίδια στιγμή, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά 93% μεταξύ 2018 και 2024.
Το παράδοξο είναι ότι περίπου το 20% των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση παραμένει κενό, ενώ μόλις 6%-7% του συνολικού αποθέματος αποτελεί κοινωνική κατοικία.
Άρα το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν.
Είναι πόσα από αυτά είναι πραγματικά διαθέσιμα για μακροχρόνια κατοικία — και σε ποια τιμή. 
Δεν «κόβεται» παντού το Airbnb – Δημιουργούνται ζώνες στεγαστικής πίεσης
Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο της νέας ευρωπαϊκής πολιτικής.
Η Επιτροπή προτείνει μια κοινή, data-driven μεθοδολογία για τον εντοπισμό των περιοχών που αντιμετωπίζουν πραγματική στεγαστική πίεση.
Μια περιοχή θα μπορεί να χαρακτηρίζεται δυνητικά προβληματική όταν η σχέση τιμών κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα ή όταν είναι μεσαία αλλά επιδεινώνεται σε βάθος δεκαετίας.
Παράλληλα θα πρέπει να εντοπίζεται τουλάχιστον ένας πρόσθετος παράγοντας πίεσης, όπως αύξηση πληθυσμού, έλλειμμα προσφοράς κατοικιών ή αρνητική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη διαθεσιμότητα και την προσιτότητα της στέγης.
Εκεί θα μπορεί να ανοίγει ο δρόμος για ειδικά μέτρα.
Πλαφόν αντί για οριζόντιο «λουκέτο»
Το ευρωπαϊκό μοντέλο που διαμορφώνεται δεν φαίνεται να ευνοεί τις τυφλές απαγορεύσεις.
Οι παρεμβάσεις θα πρέπει να είναι δικαιολογημένες, αναλογικές, να υπηρετούν το δημόσιο συμφέρον και να μην εισάγουν διακρίσεις.
Στο πλαίσιο που έχει παρουσιαστεί περιλαμβάνεται η δυνατότητα ποσοτικών περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις περιοχές υπό στεγαστική πίεση.
Παράλληλα εξετάζεται η προστασία υφιστάμενων δραστηριοτήτων μέσω grandfathering, δηλαδή διαφορετική μεταχείριση για ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται ήδη νόμιμα σε σχέση με νέες άδειες ή νέες καταχωρίσεις.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ένα εντελώς διαφορετικό real-estate μοντέλο:
Γιατί οι Βρυξέλλες παρεμβαίνουν τώρα
Το πρόβλημα που αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα πολλές ευρωπαϊκές πόλεις ήταν και νομικό.
Άμστερνταμ, Παρίσι, Βερολίνο, Φλωρεντία και άλλες πόλεις έχουν επιχειρήσει να περιορίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ η Βαρκελώνη έχει κινηθεί ακόμη πιο επιθετικά.
Όμως οι περιορισμοί συχνά καταλήγουν σε δικαστικές συγκρούσεις με ιδιοκτήτες και πλατφόρμες.
Ευρωπαϊκή δικαστική απόφαση του 2020 έχει αναγνωρίσει ότι τέτοιοι περιορισμοί μπορούν να δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, αλλά το ζήτημα της «αναλογικότητας» παρέμεινε πηγή νομικής αβεβαιότητας.
Η Κομισιόν επιχειρεί τώρα να βάλει κοινούς κανόνες στο παιχνίδι.
Airbnb έως και 20% του αποθέματος σε τουριστικά hotspots
Υπάρχει όμως μια σημαντική λεπτομέρεια.
Σε επίπεδο ολόκληρης της ΕΕ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν περίπου στο 1,2% του στεγαστικού αποθέματος.
Άρα δεν μπορούν να θεωρηθούν η μοναδική αιτία της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης.
Σε ορισμένα τουριστικά hotspots, όμως, η εικόνα αλλάζει δραματικά: σύμφωνα με στοιχεία του Joint Research Centre που επικαλούνται οι Financial Times, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να φτάσουν έως και το 20% του συνολικού αποθέματος κατοικιών.
Ακριβώς γι’ αυτό η Ευρώπη εγκαταλείπει τη λογική του «one size fits all».
Άλλο μια περιοχή χωρίς ιδιαίτερη στεγαστική πίεση και άλλο το ιστορικό κέντρο μιας πρωτεύουσας ή ένας υπερτουριστικός προορισμός όπου οι κάτοικοι δυσκολεύονται να βρουν σπίτι.
Τι μπορεί να σημαίνει για Αθήνα και ελληνικά νησιά
Για την Ελλάδα, η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία.
Η χώρα συνδυάζει δύο ισχυρές και συχνά αντικρουόμενες οικονομικές πραγματικότητες: μια τεράστια τουριστική βιομηχανία και ένα έντονο πρόβλημα προσιτής κατοικίας σε συγκεκριμένες περιοχές.
Η Αθήνα έχει ήδη κινηθεί προς στοχευμένους περιορισμούς. Η αναστολή νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα έχει παραταθεί για το 2026 και έχει ήδη οδηγήσει σε δικαστική προσφυγή του κλάδου.
Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο θα μπορούσε συνεπώς να προσφέρει στην Ελλάδα πιο σαφή νομική βάση για ανάλογες χωρικές παρεμβάσεις — εφόσον βέβαια πληρούνται τα ευρωπαϊκά κριτήρια στεγαστικής πίεσης και αναλογικότητας.
Και εκεί βρίσκεται η μεγάλη αλλαγή.
Αλλάζει και η αξία ενός επενδυτικού ακινήτου
Για την αγορά real estate, οι επιπτώσεις μπορεί να είναι σημαντικές.
Μέχρι σήμερα, ένας επενδυτής μπορούσε να αγοράζει ένα διαμέρισμα σε τουριστική περιοχή υπολογίζοντας σε σημαντικό βαθμό την απόδοσή του μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας.
Αν όμως οι τοπικές αρχές αποκτήσουν μεγαλύτερη δυνατότητα να επιβάλλουν πλαφόν, περιορισμούς ή διαφορετικές αδειοδοτικές απαιτήσεις, τότε δημιουργείται ένα νέο είδος regulatory risk.
Δύο σχεδόν ίδια διαμερίσματα μπορεί να αποκτήσουν διαφορετική επενδυτική αξία ανάλογα με τη ζώνη στην οποία βρίσκονται και το αν διαθέτουν δικαίωμα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.
Με άλλα λόγια, η άδεια Airbnb μπορεί σταδιακά να εξελιχθεί από δεδομένο σε επενδυτικό asset από μόνη της.
Η άλλη πλευρά: Airbnb και πλατφόρμες αντιδρούν
Η σύγκρουση μόλις αρχίζει.
Εκπρόσωποι του κλάδου υποστηρίζουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μικρό τμήμα του συνολικού ευρωπαϊκού στεγαστικού αποθέματος και ότι η στεγαστική κρίση έχει πολύ βαθύτερες αιτίες: ανεπαρκή οικοδόμηση, γραφειοκρατία, υψηλό κατασκευαστικό κόστος και περιορισμένη προσφορά.
Airbnb, Booking.com και Expedia έχουν επίσης εκφράσει ενστάσεις για το timing της νέας παρέμβασης, καθώς το νέο ευρωπαϊκό σύστημα συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τέθηκε μόλις πρόσφατα σε εφαρμογή.
Και το επιχείρημα έχει σημασία: το Airbnb δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί ως η μοναδική αιτία μιας κρίσης που οφείλεται σε πολλούς παράγοντες.
Η ΕΕ αλλάζει φιλοσοφία: Η κατοικία πάνω από την ανεξέλεγκτη τουριστική χρήση
Η μεγάλη πολιτική μετατόπιση βρίσκεται αλλού.
Για χρόνια η στέγαση θεωρούνταν κυρίως εθνική ή τοπική υπόθεση.
Η έκρηξη των τιμών, όμως, έχει μετατρέψει το housing affordability σε πανευρωπαϊκό κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα.
Η ίδια η Κομισιόν αναγνωρίζει πλέον ότι η ταχεία ανάπτυξη των short-term rentals μπορεί σε ορισμένες περιοχές να έχει περιορίσει τη διαθέσιμη προσιτή κατοικία για τους μόνιμους κατοίκους. Ταυτόχρονα, αναγνωρίζει ρητά και τα οφέλη τους για ιδιοκτήτες, τουρισμό, εισόδημα και απασχόληση.
Αυτή η ισορροπία θα καθορίσει το νέο ευρωπαϊκό μοντέλο.
Το μεγάλο στοίχημα για την Ελλάδα: Να επιστρέψουν σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση
Το πραγματικό τεστ θα είναι εάν οι περιορισμοί μπορούν πράγματι να αυξήσουν το απόθεμα κατοικιών που διατίθεται στους μόνιμους κατοίκους και τελικά να συγκρατήσουν ενοίκια και τιμές.
Δεν υπάρχει μηχανισμός που να εγγυάται ότι ένα «φρένο» στο Airbnb θα οδηγήσει αυτομάτως σε φθηνότερα σπίτια.
Αν όμως σε μια συγκεκριμένη περιοχή ένα σημαντικό ποσοστό κατοικιών επιστρέψει από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά, η αύξηση της προσφοράς μπορεί να λειτουργήσει αποσυμπιεστικά.
Για Αθήνα, Θεσσαλονίκη και δημοφιλή νησιά, το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο μπορεί επομένως να γίνει εξαιρετικά σημαντικό εργαλείο.
Και κάπου εδώ αλλάζει και η μεγάλη ευρωπαϊκή συζήτηση γύρω από το real estate:
το ερώτημα δεν είναι πλέον μόνο πόσο αξίζει ένα ακίνητο ή πόσο αποδίδει στον ιδιοκτήτη του. Είναι και πόσα σπίτια πρέπει να παραμένουν διαθέσιμα ώστε οι άνθρωποι που εργάζονται σε μια πόλη να μπορούν ακόμη να ζουν σε αυτήν.
Πηγή: pagenews.gr
